전세 매물 부족 이유: 월세 전환 비용을 계산하는 방법

전세 매물이 적어 보일 때는 현재 등록된 매물 수, 실제 체결된 임대차 거래, 월세 비중을 나누어 봐야 합니다. 월세 거래 비중이 늘었다는 통계만으로 전세 매물이 모두 월세로 전환됐다고 결론낼 수는 없습니다.

이사할 집을 찾는 입장에서는 같은 지역·주택 유형의 매물을 비교하고, 보증금을 낮추는 대신 늘어나는 월세를 내 대출 이자와 대조하는 일이 먼저입니다.

매물 수와 거래 비중은 왜 다른가요?

서울 아파트의 특정 날짜 매물 수와 전국 모든 주택의 여러 달 누적 거래 비중은 같은 모집단이 아닙니다. 두 수치를 함께 소개할 수는 있지만, 한쪽의 감소분이 다른 쪽으로 옮겨갔다고 계산하면 안 됩니다.

전세를 찾기 어려운 이유는 하나인가요?

새 입주 물량, 기존 세입자의 계약 갱신, 임대인의 보증금·월세 선택, 지역 수요와 적용 규정이 함께 영향을 줄 수 있습니다. 특정 정책 시행 이후 매물이 줄었다고 해서 감소분 전부를 그 정책의 효과로 볼 수는 없습니다.

독자는 관심 단지의 전세·반전세·월세를 같은 날 비교하는 편이 실용적입니다. 중복 등록, 실제 계약 가능 여부, 입주 가능일도 중개사에게 확인하세요. 전국 평균 수치가 내 통근 범위의 매물을 대신해 주지는 않습니다.

보증금 1억 원을 낮추면 월세는 얼마인가요?

보증금을 월세로 바꾸는 비율이 전월세전환율입니다. 단순 계산식은 줄어든 보증금 × 연 전환율 ÷ 12입니다.

위 4~6%는 계산 비교를 위한 가정입니다. 해당 지역 시장 평균이나 내 계약에 적용되는 법정 상한을 뜻하지 않습니다.

예를 들어 보증금 1억 원을 줄여 대출을 갚았고 대출 금리를 연 4.5%로 가정하면, 단순 월 이자 절감액은 37만 5,000원입니다. 대신 월세가 50만 원 늘면 이자와 월세만 비교한 부담은 매달 12만 5,000원 커집니다. 보증료·중도상환수수료·세금 효과 등은 별도로 확인해야 합니다.

시장 전환율과 법정 상한은 구분하세요

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금을 월차임으로 전환하는 경우의 산정률 제한을 정합니다. 적용 대상에서는 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 비율을 확인합니다.

이 계산에 쓰는 기준금리는 전환 시점의 값을 확인해야 합니다. 보증기관이 심사에 쓰는 전환율이나 지역 통계의 평균값을 법정 상한으로 가져오면 안 됩니다. 새 계약인지 기존 계약의 전환인지 등 구체적 상황에 따른 적용은 공식 상담으로 확인하세요.

계약 전 비교표를 만들어 보세요

후보마다 보증금, 월세, 관리비, 대출 이자, 보증 가입 가능 여부, 입주일을 한 줄에 적습니다. 월 부담이 작아도 보증금 회수 위험이나 입주일이 맞지 않으면 같은 조건의 선택지가 아닙니다.

공공임대가 대안이라면 SH 국민임대 공고 안내에서 해당 공고의 접수 상태와 자격을 확인할 수 있습니다. 매수 계획도 함께 검토한다면 왕숙2 청약 일정과 고양창릉 청약 안내는 별도의 자격·자금 검토가 필요합니다.

출처와 정정

2026년 9월 7일 지표의 모집단과 계산을 점검했습니다. 원자료를 재확인하지 못한 기존 매물 수·월세 비중을 확정 통계로 재인용하지 않고, 서로 다른 지표와 전환율을 구분하는 설명으로 바꿨습니다. 전환 규정의 적용 시점은 법제처 해석례도 참고할 수 있습니다. 정보 제공 목적이며 개별 계약의 법적 판단을 대신하지 않습니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유·자문이 아닙니다.